二手房这轮下跌，时间已经不短了。上海易居房地产研究院的严跃进做过梳理，按国家统计局70城口径，全国二手房价格从2024年1月起进入同比下跌通道，一口气调整了32个月。 熬了这么久，很多家庭等的就是一个止跌信号。 今年这个信号看着来了。统计局数据里，一线城市二手房价从3月起环比连涨7个月。 10月19日公布的9月数据中，四个一线城市环比全线上涨，上海涨了0.5%，同比涨0.8%，是70城里唯一由跌转涨的城市。一线城市平均下来，同比仍跌1.5%，可比8月少跌了1.2个百分点。 11月1日，中指研究院发布10月数据，结果和很多人想的不一样。一线城市二手房环比跌0.53%，比9月多跌0.11个百分点；同比跌了6.00%。 跌幅没有收窄，又往大里走了一步。全国面上也是这个样子。 10月百城二手房均价是每平方米12376元，环比跌0.61%，同比跌6.72%。100个样本城市中，环比下跌的有98个，上涨和持平的各只有1个，下跌的范围比之前更宽。 把今年的环比跌幅串起来看，走势更清楚。5月一度收窄到0.32%，6月是0.42%，8月在0.45%左右，9月突然放大到0.60%，10月又到0.61%。 前10个月，百城二手房价累计跌了4.92%。说这轮调整比预想更狠，是有参照的。 2024年9月底也出过一轮楼市政策，当年10月一线二手房环比只跌0.17%，跌幅比9月一下缩小了0.64个百分点。今年同样在9月底出政策，10月一线的跌幅却放大了。 政策力度不小，价格没跟着回头，这是最让人意外的地方。统计局说一线二手房在涨，中指说在跌，两边口径不同。 统计局看的是实际成交价，比的是同类房子前后的价格变化。中指的百城样本铺得更开，对业主报价的变化更敏感。 两组数据还差着一个月，统计局10月的70城数据目前还没公布。我们的看法是，这个6%狠就狠在预期上。 前几个月的止跌信号，让一部分业主把报价往上抬了。买家不认这个价，报价只能往回退。 被削掉的那一截，本来就靠预期撑着，留下来的才是买家真肯掏的钱。价格在跌，买房的人反而多了。 中指数据显示，10月18个重点城市二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%；前10个月累计成交123万套，同比增长7.3%。没人买的时候降价，和抢着买的时候降价，性质完全不同。 一线城市里，上海成交最旺。10月上海二手房（含商业）网签量为24653套，比去年同期多了32.9%，是2021年以来同期最高。 上海链家研究院的监测里，外环外、总价300万元以下、两室户型的成交占比都在往上走。 便宜房子卖得多，均价就会被往下拉。 把买家推向低总价房子的，主要是那份贴息政策。9月28日国务院常务会议研究稳定房地产市场的政策措施，第二天傍晚，财政部会同央行、金融监管总局印发通知。 从10月1日起，符合条件的首套房商业贷款，由财政补贴1个百分点的利息。门槛有三道：首套，面积不超过120平方米，总价不超过150万元。 每户能贴息的贷款额度封顶100万元，最多贴5年，政策暂定执行一年，新房和二手房都适用。中央财政给商业性个人房贷贴息，这还是头一回。 贴息能省多少钱，官方给过一个算法：100万元贷款按1个百分点贴满5年，利息能少掏将近5万元。房价150万元，跌6%就缩水9万元。 省下的利息赶不上房价的跌幅，买家手里有了底气，压价也就更敢开口。对首套刚需来说，这是这几年少有的窗口。 价格在低位，业主肯让价，贷款还有补贴。我们的建议是先算月供，再看房子。收入稳不稳、能扛几年，比省下多少利息更要紧。 便宜不等于没风险，杠杆别拉满。最难受的是卖旧换新的改善家庭。 10月百城新房均价是每平方米17316元，同比涨了2.02%；同一时间，二手房同比跌了6.72%。一边涨一边跌，中间差了将近9个百分点。 这道口子，比6%这个数更该盯紧。用这两个平均数粗算一笔账。 一套400万元的旧房，按6.72%算少卖约27万元；看中一套600万元的新房，按2.02%算要多付约12万元。两头加起来，换房要多拿出39万元左右。 这笔钱只能多贷款，或者把换房往后推。 换房链条一卡住，牵连的不止一家人。旧房卖不出好价，新房就不敢下手；旧房不挂出来，刚需能挑的房子也少一套。 压力最大的，是2021年前后在高位加杠杆换房的家庭，旧房一直在跌，月供一分没少。卖房的人心态也在变。 公开报道的数据显示，上海二手住房挂牌总量从2025年10月开始持续回落，到今年10月底约16.6万套，比去年9月的高点少了4.2万套。上海链家研究院统计的平均成交周期是78.1天，处在近三年低位。 急着出手的房子大多已经卖掉了，留下来的业主不慌，宁愿等。挂牌少了，成交价有了下限，报价太高的房子照样没人接。 8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。新出让土地的住宅项